什么是验屋？购屋者又该如何保障权益？
在预售屋完工后但尚未交屋前，根据内政部公告的预售屋买卖定型化契约，建商必须通知购屋者进行验收，检查房屋的品质、结构和设备等是否符合契约内容，也就是俗称的「验屋」。购屋者可选择自行验屋，通常建商会安排工班主任陪同。购屋者可以准备买卖契约书所附，建造执照核准的房屋平面图、停车空间平面图及建材设备表等文件，来逐一核对建商是否有依约履行。如果购屋者曾与建商约定室内隔间，或有变更设计（俗称的「客变」），也记得请建商提供客变图，以便检查客变后的施工品质是否符合契约约定。
验屋时，建议读者全程录影，并详细记录发现的瑕疵，以供后续举证和对比建商的修缮情况。由于一般购屋者并非专业人士，可能在验屋时忽略某些细节，因此，本文建议读者寻找专业验屋公司陪同前往。验屋公司拥有相关的专业知识、经验及器材，能更好地保障购屋者的权益，并且更容易发现潜在的问题或缺陷。
还有一点要留意的是，建商在通知购屋者验屋前，应当已取得合法使用执照，并确实接通水、电及瓦斯管线。如果验屋时，发现建商尚未取得使用执照，或未设置好前述管线，购屋者可要求建商于完成这些事项后再进行验屋，以避免因未查验到的瑕疵而导致权益受损。
验屋时发现瑕疵该如何应对？
依照内政部公告的预售屋买卖定型化契约规定，建商在验屋时必须提供验收单。如果购屋者在验屋过程中发现房屋有任何瑕疵，可要求建商将这些瑕疵详细记载于验收单上。此外，为了确保建商能确实履行修缮义务，依规定，购屋者可先保留房地总价的5％作为交屋保留款，待建商将所有瑕疵修缮完成且通过复验后，再将保留款支付给建商。这边再次提醒读者，交屋保留款应为房「地」总价的5％，非房「屋」总价5％或「5万」，小心别落入契约陷阱。
如果建商未修缮瑕疵，购屋者能做什么？
若建商迟迟未能将房屋瑕疵修缮完全，并要求直接交屋，购屋者与建商协商无果后，可拒绝签署验收文件。建议购屋者保留与建商的对话纪录，以及验屋时的纪录等相关证据，随后向行政院消费者保护会、各县市政府消费者服务中心或消费者保护团体提出申诉，请求相关单位协助调解。如果最终仍无法与建商成立调解，购屋者就可考虑是否提起诉讼。
遇到预售屋瑕疵，购屋者在法律上有什么权利可以主张？
《民法》第354条规定，建商在出售预售屋时，必须保证预售屋的品质、价值、效用没有瑕疵，此为预售屋建商的瑕疵担保责任。若建商违反该条规定，购屋者可依《民法》第359条、第360条请求减少价金、解约或损害赔偿。因此，当遇到建商不愿修缮瑕疵而直接交屋时，购屋者可视瑕疵的严重程度和自身需求，来决定如何处理。不过，并非所有瑕疵情况都能选择解约。假设瑕疵并非严重，解约可能会对建商造成过大损害，此时购屋者依法只能请求减少价金。此外，如果瑕疵过小（例如局部油漆不均等），还可能不被认定为瑕疵，无法向建商主张瑕疵担保责任。
要提醒读者的是，若要主张瑕疵担保责任，需特别留意时效的问题。依《民法》第365条规定，在验屋发现瑕疵并通知建商后，如果购屋者想要求减少价金或解约，必须在6个月内提出。因此，一旦发现建商无修缮意愿，应尽快向相关消保机构请求协助，并做好提起诉讼的准备，以免超过6个月时效，即不能再请求。另外，有些瑕疵可能在日后才会显现（例如漏水），购屋者须在发现瑕疵后，立即通知建商，并同样注意6个月的时效。不过，如果瑕疵是在交屋后5年才出现，那依《民法》第365条规定，购屋者也已无法再要求减少价金或解约，只能向建商请求损害赔偿，又或是查看契约中有无保固的相关条款了。
建商不修缮瑕疵，能通知银行终止拨付贷款吗？
有些读者可能会问，如果建商不修缮瑕疵，是否可因此通知银行终止拨付贷款？通常来说，答案是不行的。依内政部公告的预售屋买卖定型化契约规定，只要建商将预售屋的产权移转登记给购屋者，且银行也设定抵押权后，购屋者就无法要求银行暂缓拨款给建商。另外，虽然《民法》有规定所谓的同时履行抗辩权（即当买卖双方互负给付义务时，一方可拒绝先履行给付义务，待对方履行后再履行自己的义务，简单来说就是「一手交钱，一手交货」的权利），但在预售屋产权已移转、瑕疵又非建物结构问题的情况下（例如有漏水瑕疵，建商修缮费用约为30万，而购银行尚未拨付的贷款却有800万），购屋者若主张此权利，可能会被法院认定不符合比例而不被允许。
虽然一般情况下，购屋者不能因为建商未修缮瑕疵而拒绝拨付贷款，但如果瑕疵已经严重到即使修缮后，仍会影响房屋的居住功能，例如建筑结构不安全或有海砂屋问题等，依内政部公告的预售屋买卖定型化契约规定，就例外允许购屋者可以要求银行暂缓拨付贷款给建商。
预售屋验屋是购屋者维护自身权益的重要环节。本次专栏分享了验屋发现预售屋有瑕疵后，该如何应对及处理，希望能够帮助读者们更了解相关知识，并在遇到相同状况时能积极争取权益。建议购屋者在验屋时务必仔细检查，若发现瑕疵应立即记录并与建商沟通，必要时可寻求专业协助或法律途径，保障自己的居住品质。
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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