律师解「房」｜预售屋五种不同的履约担保机制 最可靠的履约担保机制是这种
认识预售屋转单
转单在房地产市场中是一种常见的做法，不过大多数人会将其与投资客哄抬房价联想在一起。实际上，投资客确实经常利用转单作为投资手段，过去更因为过度炒作而迫使政府修法遏止这些行为。此举虽抑制了投资客利用转单炒作房价，但也对一般民众的权益造成了一定影响。
常见的预售屋转单可以分为「预售屋买卖预约/订购单转单」与「预售屋买卖契约转单」两种。
一.预售屋买卖预约/订购单转单（红单转单）：
通常，建商销售预售屋时，在购屋者确定购买标的后，不会立即签订正式的预售屋买卖契约，而是签立预售屋买卖预约/订购单，这类型订单通常都会是红色的，所以又被俗称为「红单」。签立红单时，购屋者需要支付5-10万元订金，建商就会暂时帮其保留所选的那户预售屋，并要求购屋者在一定期限内（普遍是7-10天），决定是否购买。如果购屋者确定要购买，建商才会再与其另外签订正式的预售屋买卖契约。因此，签订红单只是购屋者向建商购买预售屋的「优先购买权」。简单来说，红单就是取得「优先跟建商签约的权利」，而转让红单则是将前述的优先签约权移转给他人。
红单并非正式的预售屋买卖契约，因此，如果在这个阶段反悔不买，购屋者通常是可以「全额」取回先前支付的订金，不一定要考虑转让红单。由于过往市面上大部分的红单转让都是投资客所为，这也是为什么大家会把预售屋转单与炒作房屋联想在一起的原因。
二.预售屋买卖契约转单
当购屋者签完红单并确定要购买后，就会进入下一阶段，即与建商签订正式的预售屋买卖契约。前面提到的签约后反悔需要支付违约金的情况，主要是发生在这个阶段。
签订正式契约后，如果购屋者单方面反悔不买，就会涉及违约，而契约内必定记载了某一方违约时须支付违约金的条款。有些人为了避免支付违约金，会选择与建商协议，将购买预售屋的权利转让给他人，意即让其他人来购买这户预售屋，这就是所谓的预售屋买卖契约转单。而预售屋买卖契约转单需要透过换约的方式来进行。新买方与原买方先签订权利让渡契约书，然后新买方再与建商签订一次预售屋买卖契约。
预售屋转单限制：
一.预售屋买卖预约/订购单转单（红单转单）：
在预售屋开卖初期，有些投资客会透过各种管道（例如与建商打好关系或找仲介等），低价抢购红单，并透过媒体宣传，营造预售屋热销的假象，企图引人抢购，之后他们再高价转让红单以获取短期利润。由于转售红单通常只需要支付少量订金即可转手获利，投资成本较低，进一步吸引了许多投资客参与炒作。然而，这样的炒作行为扰乱了房地产市场。
在预售屋红单转让市场中，资讯多被投资客掌握，房地产市场资讯不透明且不稳定。一般民众往往不了解市场行情，在这样资讯不对称的情况下，就容易受到投资客哄抬价格的影响，购买被炒作过的红单，最终导致整体房价不当上涨。此外，投资客会大量囤积红单，制造供不应求的假象，令真正有购屋需求的人无法获得购买机会。
为了解决预售屋红单炒作带来的问题，2021年政府于《平均地权条例》中增订现行第47条之3第6项的规定，明文禁止转售红单。不过，政府只禁止红单「转售」，对于无偿的红单「转让」则未有规定。
现行的《平均地权条例》除了明文禁止转售红单外，还对此行为订立了罚则。如果私下偷偷转售红单被查到，依《平均地权条例》第81条之2第6项第2款规定，行政机关可对转售红单的人按栋、户裁处最高100万元的罚锾。
二.预售屋买卖契约转单：
2021年《平均地权条例》的修法只针对红单转售的部分，但政府后来却发现该次修法仍无法遏止投资客不当转单哄抬预售屋房价的情形，其原因在于「预售屋买卖契约转单」的部分未一并修法规范，投资客只需将红单转变为正式的预售屋买卖契约后再转卖，依然能高价转手获利。为此，政府于2023年再度修法，在《平均地权条例》中增订第47条之4，原则上禁止预售屋买卖契约转让，不论转售或无偿转让，甚至连刊登广告也不允许，但如果符合特定条件，则例外允许预售屋买卖契约转让。所谓特定条件包括转让给配偶或特定亲属，又或是非自愿失业且超过6个月没找到新工作，家庭成员发生重大意外事故、罹患重大伤病等。
此外，《平均地权条例》对预售屋买卖契约转让的行为也订定了罚则，于第81条之3第1项第1款规定，如果让与或转售预售屋买卖契约，行政机关可对转让、转售预售屋买卖契约的人按栋、户裁处最高300万元的罚锾。
结语
如果读者们在下定预售屋后因故无法继续购屋，首先需要确认自己是处于「签订红单阶段」还是「签订正式预售屋买卖契约」阶段。如果是前者，可向建商表明无签约意愿，并取回已付的订金；如果是后者，除了与建商解约并赔偿违约金外，还可试著查询相关规定，看看是否符合平均地权条例所规定可转让预售屋买卖契约的条件，透过契约转单的方式来避免支付违约金。
不过，本文还是建议读者们在购买预售屋前，一定要详细评估自身财务情况，由于政府为了遏止投资客借由转单不当炒作房价的情形，修法限制了预售屋买卖契约的转让权利，现今预售屋于交屋前已无法转售套利，也使得消费者若在签约后无法继续履约，已经不能再轻易以转单方式避免支付违约金。因此，读者们在购买预售屋前，一定要详细评估自身状况，才能更好地避免不必要的麻烦与损失。
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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