一、停车位资讯标示不清
在停车位规格的部分，时常有建商未将车位资讯清楚列明，例如只记载停车位的长、宽，却未提及高度，导致购屋者于签约交屋后才发现自己的车子太高，无法停车；又或是未记载「另含车道及其他必要空间面积」、「停车空间面积占共有部分总面积之比例」等资讯，造成购屋者不清楚车道面积等重要资讯。
二、限缩购屋者找补权益
在房地面积误差及其价款找补部分，要留意建商是否有限缩自身的责任或扩张购屋者的责任。若签约时契约记载的房地面积跟建商完工后的房地面积有所误差时，依规定必须进行找补，但曾有建商将「土地」及「停车位」的面积误差列为不予找补，这已经违反规定，建商应该对不足部分进行「全部」找补。此外，根据规定，如果找补的面积超过3％，购屋者就可解除契约，但有些建商却会要求购屋者不得解约，此举也已经抵触内政部公告的定型化契约内容。
三、记载采用同级品建材字眼
关于建材设备及其品牌、规格方面，契约可能会包含一项类似条款，允许建商更换使用某品牌的同级品或同等商品，例如记载「采用○○品牌电梯或同等级电梯设备」、「保留更换同级品权利」等。然而，一般购屋者难以判断同级品或同等商品的品质及价值是否与原订品牌相当。因此，内政部公告的定型化契约规定，除非事先得到购屋者的同意，否则建商不得在契约中使用「同级品」等字眼。建议多加注意这一点，最好是能要求建商将所有可能用到的品牌及规格清单详细列出，以免引发后续争议。
四、更改通知验收时点
在验收条款的部分，则是要注意通知验收的时间点。少数建商可能在水、电力、瓦斯尚未完工时就通知购屋者进行验收，日后出现问题却推托责任。按照规定，通知验收的时点应该在所有水、电力、瓦斯都安装并接通完成后进行。此外，建议购屋者也可留意接通自来水、电力管线的费用及相关费用是否被建商转嫁，改由购屋者负担，这也是不符合规定的契约条款。
五、降低交屋保留款
在验收后如果发现有地方需要修缮，为了避免建商躲避修缮责任，购屋者依规定有权于自备款部分保留「房『地』总价百分之5」作为交屋保留款，在建商确实完成修缮后购屋者才须支付。曾有建商将交屋保留款写成「5万」、或者写成房「屋」总价的百分之5（房屋总价仅包含房屋本身的价格，不含土地的价格），如果购屋者未特别仔细阅读，就容易忽略这一细节，进而导致交屋保留款的金额被严重降低，无法有效地对建商施加压力。
六、延后通知交屋期限
契约中关于通知交屋的期限也是常见引起纠纷的条款之一。根据规定，建商应在取得使用执照后的6个月内，通知购屋者交屋。常见的契约错误包括将「取得使用执照的6个月内」更改为「取得使用执照的8个月或12个月内」，或更改为「取得买方贷款后的30日内」，以延后交屋的时间。而这类条款引发纠纷的主要原因在于牵涉到迟延利息的起算时点，通常迟延利息的起算日会在最后应交屋日的隔天，如果建商将应交屋的时间往后拖延，那么迟延利息的起算日自然也会延后，导致应赔偿的迟延利息就会减少，因此需特别注意。
七、拖延修缮瑕疵期限
在修缮房屋瑕疵方面，需要注意的是，依规定建商必须在交屋前将瑕疵修缮完成。然而，有些建商会将「交屋前」的修缮义务更改为「交屋后」的保固责任，迫使购屋者接受有瑕疵的房屋。建商这样做的目的是为了减轻自身的交屋责任，确保其能在期限内交屋，不会因修缮瑕疵而迟延交屋，从而避免赔偿迟延利息。但这种做法对购屋者来说是一种权益的变相剥夺，修缮期限将被拖延，甚至可能面临建商推托不愿修缮的情况。
八、降低应赔偿的迟延利息金额
若建商未在约定期限内开工或取得使用执照，或者未在取得使用执照后的6个月内通知购屋者交屋，则建商依规定必须赔偿购屋者迟延利息。每逾期一日，迟延利息应按已缴房地价款的万分之五单利计算。举例来说，购屋者如果已经支付300万元价款，但建商却迟了1天才通知交屋，则每日迟延利息为1500元，若迟了六个月才通知交屋，共需赔偿27万元。
需要提醒购屋者留意的是，契约上可能会将计算方式记载为「房『屋』价款的万分之五」而非「房『地』价款的万分之五」。这看似细微的差别，但却会大大损害购屋者的权益，因为房屋总价仅包括房屋本身的价格，不包括土地的价格。以刚才的例子为例，如果购屋者已支付的300万元价款中，包含了房屋价额180万元及土地价额120万元，则建商若按「房『屋』价款的万分之五」计算每日迟延利息，仅需赔偿每日900元，而非每日1500元，若迟延六个月，仅需赔偿16万2千元，而非27万元，显然大幅减少了购屋者可请求的赔偿数额。因此，建议购屋者需特别注意这一点。
九、减轻保固责任
契约中的保固条款有许多文字细节需要注意。建商可能会擅自减列结构保固的「项目」，及缩减保固期限（例如将结构保固期限由15年缩减至5年），或者将保固期限的起算日从「交屋日」提前至「取得使用执照日」。此外，建商也可能限缩保固的情况，将原本应为「除非瑕疵可归责于购屋者，否则建商都须负责保固」的条款修改为「只有在瑕疵归责于建商的情况下，建商才需负责保固」，大大限缩建商的保固责任范围，甚至要求购屋者自行证明瑕疵可归责于建商，否则不予保固，这些看似不起眼的文字细节，都可能会严重影响购屋者权益，不可不慎！
因此，建议在阅读保固条款时，逐字与内政部公告的定型化契约内容进行比对。若发现任何不对劲的地方，应尽快提出并与建商进行协商。
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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