1.查证是否已取得建照执照

少数建商在尚未取得建筑执照的情况下,便大肆宣传其新建专案,并开始进行预售,但此举除违反《公寓大厦管理条例》第58条外,还涉嫌欺瞒消费者。如果之后建照未能获得核准,或核准的建照内容与最初广告内容不一致,就容易引发消费纠纷。

《公寓大厦管理条例》第58条规定建商在领得建造执照前不得办理销售,若建商违反该法规,将遭政府机关裁罚最高 20万元的罚锾,并且可连续处罚。前年台南的预售屋建案「平实苑」就有遭查证未取得建造执照便开始销售,而被台南市政府工务局开罚。

此外,建商还可能因此让购屋者误认已经取得建照,而涉嫌广告不实,违反《公平交易法》第21条规定,公平交易委员会可限期命其停止或改正其行为,并裁罚最高2500万元的罚锾;如不改正,还可继续按次处罚建商最高5000万元的罚锾,直到建商改正为止。

2.是否有给予充分的契约审阅期间

曾有预售屋销售人员要求购屋者在现场看完契约后立即签约,或是在给付订金后才愿意提供契约,这些行为显然已经违法。按照《消费者保护法》第11条之1以及内政部所公告的《预售屋买卖定型化契约应记载事项》规定,建商在销售预售屋时,必须给予购屋者5天的契约审阅期,让购屋者能把契约带回家仔细阅读,以充分了解契约条款及自身权益。如果建商不提供这5天的审阅期,购屋者即可主张定型化契约条款不构成契约内容,使契约条款无效。不过,无效的范围并不包括个别磋商的条款,也就是购屋者额外与建商协商后才订定的契约条款。例如建商可能会针对特定户型或楼层提供特殊优惠条件,如果这些优惠方案是在双方磋商后才确定的,就不一定适用5天的审阅期规定,这一点需要特别注意。

紧邻大公园也是预售屋卖点之一,图与本文无关。摄影中心摄
紧邻大公园也是预售屋卖点之一,图与本文无关。摄影中心摄

3.查询预售屋定型化契约有无申报备查

据《平均地权条例》第47条之3的规定,预售屋建商或代销业者在销售预售屋前,必须将买卖定型化契约向预售屋所在地的地政机关申报备查。地政机关会审核该建案的定型化契约是否符合内政部公告的《预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项》。因此,建议购屋者在签订契约前,先上「内政部实价登录」网站搜寻该建案经地政机关核准备查的定型化契约版本,并与自己手中的契约进行比对,以防建商故意提供另一种不合理的契约版本。

4.比对内政部公告之《预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项》

如果在比对前述经备查的定型化契约后仍不放心,购屋者可以上行政院网站查询内政部公告的《预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项》,逐一比对契约内是否有不相同的条款。内政部地政司网站也提供了「预售屋买卖定型化契约自主检查表」,方便购屋者进行比对和审查。发现不相符或有疑虑的条款后,切记不要贸然签约,应先与建商协商修改。如建商不合规定,依《平均地权条例》第81条之2第5项,将会被处以最高30万元的罚锾。

若不慎签下不合理的定型化契约,并发现该契约不符合内政部的版本,购屋者可以依《消费者保护法》第17条第4项向建商主张不符合之条款无效。过往就有建商因为将通知交屋的期限不当延长,由原先的「领取使用执照后6个月内通知」,改成「领取使用执照后12个月内通知」,而遭法院认定该契约条款无效,因此,购屋者仍可依内政部公告的定型化契约,要求建商仍应于领取使用执照后6个月内通知交屋。

5.避免签订不合理的磋商条款

建商与购屋者签订预售屋买卖契约时,并非契约内所有条款都是由建商预先拟定好。建商会保留部分条款,与购屋者协商后再订定,这些条款即为磋商条款。有时建商会故意以磋商条款的方式,订定较不合理的契约条款,甚至抵触内政部公告的定型化契约内容。购屋者签订后才发觉不妥(例如契约内容关于房屋瓦斯外管费用被勾选买方承担等),欲主张权益时,建商却以这些条款属于磋商条款为由,告诉购屋者不得依《消费者保护法》第17条第4项主张其无效。

虽然针对这种情况,过往法院已有判决表示,若内政部公告的定型化契约条款更有利于购屋者,应以公告的定型化契约条款内容为准,但仍建议购屋者要先熟读内政部公告的定型化契约内容,注意避免签订这类条款,以降低纷争风险。

黄有衡律师
黄有衡律师

本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登

黄有衡律师,现为探理法律事务所律师

经  历:

台湾消保者保护协会法律专业委员

空军航空技术学院兼任讲师 

执业信条:

协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。


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