设籍不等于自住　实际居住事实成免税重点

信义房屋契约部代书王裕鸿指出，从实务案例出发，厘清常见迷思：房地合一税，其实是「所得税」的一种。关键不在于有没有卖房，而是卖屋是否产生所得，以及持有年限长短所对应的税率差异。王裕鸿指出，判断适用新制或旧制的第一步，就是查看不动产誊本上的「取得原因与登记日」。只要是 2016 年后因买卖取得的不动产，就适用房地合一税新制，而且土地与建物都要课税，这点与旧制仅就建物课税，有相当大的不同。

在节税规划上，节目也提醒屋主妥善保存购屋合约、仲介费、代书费及装修单据，这些都可能成为未来申报时可扣除的成本。不过，装修是否被认列，仍以「是否属固定物」为原则，像是冷气等设备，若确实随屋出售并能提出照片与发票佐证，才有较高机会被国税局认可。

换屋族最常关心的「重购退税」，则被点出关键在于「登记日」。王裕鸿说明，无论新制或旧制，重购退税皆以不动产移转登记日作为两年内计算基准，并须符合出售前一年无出租、无营业行为的自住要件。特别是预售屋族，若过早出售原有住宅，却遇到交屋延期，极可能因超过期限而丧失退税资格。

此外，节目也深入解析「四百万元免税额」，王裕鸿说明，该优惠须同时符合俗称「666」的三大条件：本人、配偶或未成年子女设籍并实际居住满六年；出售前六年无出租或营业；且六年内仅能适用一次。实务上，不少案件即便设籍年限符合，仍因水电使用量、学籍、信用卡帐单等「生活足迹」不足，而被认定缺乏居住事实，无法适用免税。