建商悔约不卖的原因
预售屋建商毁约不卖的原因，主要可以归纳为以下几点：
1.建筑成本上涨：原先预估的建筑成本与实际发生成本有所落差，导致建商以原定售价建造恐将面临亏损。
2.房价上涨：眼见房市行情看涨，建商希望能以较高价格重新出售房屋。
3.一屋二卖：建商先与购屋者缔约，之后又以高的价格与另一名买家缔约，并于房屋完工取得使用执照后，将房屋过户给该名买家。
当建商毁约不卖时，因建商通常无权单方面与购屋者解约，部分建商会要求购屋者加价，而有些则会选择与购屋者解约。如果购屋者不愿加价或解约，建商可能会采取各种手段，迫使购屋者违约或自行解约，例如故意延误工期、不续建或不交屋等。建商这样做的目的，通常是希望能够解约后再以更高的价格重新出售，即便要支付违约金，重新出售所能获得的利润仍然更高，因此甘愿违约。
建商毁约可能涉嫌违反消保法及平均地权条例
过往内政部地政司曾指出，建商的毁约不卖的行为，已经损害了购屋者的财产权益，可能违反《消费者保护法》第33条、第36条。依据《消费者保护法》第58条规定，消保官是可以对建商裁处6万元以上、150万元以下的罚锾，且可「按次处罚」。
此外，如果建商曾于销售契约中记载「建商有权利不卖」等字眼，可能违反《平均地权条例》第47之3条第5项规定，该条禁止建商约定保留出售、保留签订买卖契约权利，或其他不利于买方的事项。违反规定的建商，依《平均地权条例》第81之2条，将被主管机关按户（栋）裁处15万元以上，100万元以下的罚锾。
面对建商毁约该如何应对？
首先，要厘清购屋者是处于「签约前」还是「签约后」的阶段，以下分别针对这两种情形来说明。
一.「签约前」阶段
「签约前」指的是在签订「正式的预售屋买卖契约」以前，购屋者只签订红单并支付定金。在这个阶段遇到建商反悔不卖想解约时，购屋者可依《民法》第249条规定，要求建商加倍返还已支付的定金。例如购屋者已经支付订金10万给建商，建商若要解约，除退还定金10万外，还须额外赔偿10万。
二.「签约后」阶段
如果购屋者是处于「签约后」的阶段，即已经与建商签订正式的预售屋买卖契约，则主要有三种方式可以来应对：
1.要求建商履约并请求迟延利息
若建商提出加价的条件，否则无限期迟延交屋，此时购屋者可依内政部公告的预售屋买卖定型化契约应记载事项，向建商请求迟延利息。例如建商逾期未开工、逾期取得使用执照或未于领得使用执照后6个月内通知交屋，每逾期一天，即须赔偿按购屋者已支付房地价款依万分之5计算的迟延利息。若购屋者欲向法院提起诉讼并声请强制执行，则会涉及较复杂繁琐的法律规定，且处理方式会依个别签约内容及施工进度有所不同，因此建议购屋者寻求专业律师协助，避免自身权益受损。
2.解约并请求违约金
首先，由于一般而言，建商与购屋者所签订的预售屋买卖契约内容，应会与内政部所公告的「预售屋买卖契约应记戴及不得记载事项」一致，因此在「一屋二卖」的情形，购屋者可依契约第23条、第24条约定单方面解约，亦可依《民法》第226条、第256条、第259条之规定主张解约，并要求建商退还已支付的价款。在违约金方面，依契约第24条约定，购屋者可要求建商赔偿「房地总价款百分之15以上」的违约金，但赔偿金额不得超过购屋者已支付的价款。举例而言，假设购屋者以1,000万购买一间预售屋，并已支付200万头期款，此时解约，建商除了应退还200万头期款外，还须再赔偿150万的违约金。但如果购屋者已支付的头期款金仅100万，则建商赔偿的违约金就只有100万，而非150万。
在建商尚未一屋二卖，但拖延交屋的情形，购屋者可依《民法》第229条、第254条、第259条规定，催告建商应于一定期限内履约交屋，建商仍不交屋的话，购屋者即可单方面解约，请求退还已支付的价款。另外，如果建商不能交屋导致购屋者受有损害（例如需额外租屋），还能再向建商请求损害赔偿。
3.合意解约
此外，「合意解约」也不失为一种解决方式，购屋者与建商透过双方合意，就解约事宜达成共识，包括违约金等相关条款，双方同意后即可解除契约。合意解约的优点在于，双方可以弹性协商解约条件，不受到原买卖契约或法定解约条件的限制，且流程相对简便。
与建商协商寻求解决之道
其实诉讼经常并不是最佳的争端处理方式，有时各退一步，事缓则圆，其结果反而对双方都有利。因此，遇到建商毁约时，如果购屋者比较想要房屋能顺利完工、交屋入住，而不希望解约，也可先尝试与建商协商、了解建商迟延或毁约的原因，并自行评估房价上涨幅度、应建商要求所要付出的金钱、另觅他屋所可能支出的成本等因素，通盘考量后决定是否接受建商的要求。
最后，建议读者在遇到建商违约的情况时，先厘清自身需求，再决定后续处理方式。又因为买房往往是大家多年辛劳努力、省吃俭用所换来的成果，不动产纠纷也常涉及繁杂的事实及法律争议，因此建议读者签约前一定要做足功课，一旦不幸遇到预售屋买卖纠纷，都一定要找专业律师咨询、协助，以保障自己的财产！
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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