限贷令引爆解约潮：消费者陷入资金困局
自2023年底起，因应新青安政策推升房市交易热度，国内多家银行的房贷放款比重迅速逼近金融监理的「红线」，贷款水位26%至28%的警戒值。为遏止信贷过热与资产泡沫风险，2024年初，中央银行祭出「限贷令」，提高自住以外购屋者的贷款成数门槛，并要求银行强化放款审查与资金控管。
政策转弯虽属常态，但对消费者而言却是晴天霹雳。许多早在2021至2023年间签下预售屋合约的自住型民众，原先规划以7至8成的房贷顺利交屋，却在面临实际交屋时，被银行告知仅核贷6成5、甚至更低的贷款比例。这些突如其来的资金缺口往往高达数百万元，对于多数家庭而言已形同断头一击。
由于预售屋合约往往签订时间距今已久，且资金安排多已固定，临时凑出额外数百万资金并不现实。对此，消费者唯有选择「解约」，却又不得不面对巨额违约金与合约法律责任的双重打击。这就是目前席卷全台的「预售屋解约潮」背后最真实的消费者处境。
预售屋法令限制，让解约变成双输困境
消基会指出，根据《平均地权条例》第47条，预售屋在未办理第一次移转登记前，原则上不得任意转售。此一规定原意为防止短期炒作行为、稳定房价市场，但在现今市场转向、房价走跌、利率升高的情况下，却让手中持有预售屋、却无力继续履约的消费者陷入困境。
以目前一般预售合约条款为例，一旦消费者无法如期交屋，选择解约，建商往往可依约收取已付上限15%价金作为违约金，并保有原屋重新销售之权利。消费者不但无法将房屋释出、找寻其他买家减轻损失，还被迫接受「由建商回收、消费者单方面损失」的不对等条件。消基会认为，房价高昂，现行违约罚则过高，有必要检讨并下降违约金，或许可解套此僵局。
而更令人忧心的是，当市场出现转售需求时，不乏愿意接手预售屋的潜在买家。然而，根据地政司函释，若透过让渡书进行契约转让，仍属于违规「换约」行为，可处以50至300万元罚锾。尽管法律承认让渡契约的私法效力，但实务上建商多以「不愿承担行政风险」为由，拒绝换约要求，使得原买受人即便找到接手者，也无法脱身。
在现今市场，禁止换约使制度失衡
在这场由制度引爆的风暴中，唯一站稳脚步的，恐怕只有建商。因为根据现行制度：
一、违约金保障：建商可依法取得上限15%的违约金。
二、物件再行销售：建商可重新释出相同物件，甚至以较高价格转售。
三、市场话语权：在转售受限条件下，建商成为唯一主导者，能挟市场稀缺性进一步操控价格。
不难看出，在目前的法规设计下，无论房市景气与否，建商总能取得稳定利润，而消费者却暴露在房价、贷款、法律风险等多重不确定中。
解构现行履约担保制度：良法为何难以落实？
在现行制度下，预售屋买卖应设有「履约担保机制」，原意为保障买方权益、防范建商倒闭或违约，但实际执行却存在重大落差。目前政府核准的5大履约机制包括：
1. 不动产开发信托：建商将土地与资金信托至银行，由银行监控拨款。
2. 价金返还保证：若建案未依期完成，银行需返还买方已付款项。
3. 价金信托专户：购屋款由银行专户管理，并依工程进度拨付。
4. 同业连带担保：若建商违约，由其他业者共同担保完工。
5. 公会连带保证协定：建商加入公会保证体系，承担共同责任。
然而，实务上多数建案仅采最低限度之保障措施，甚至有部分业者与金融机构间缺乏足够监管与查核，导致履约担保沦为形式。加上主管机关查察人力有限、资讯揭露不透明，消费者往往难以掌握自身购屋是否真正受保障。
法律与政策应与时俱进 消基会4大建议
针对此波预售屋解约潮，消基会呼吁政府正视制度与市场脱节的现象，提出以下4点建议，以强化对消费者的实质保护：
一、修法弹性化：针对特殊情况放宽转让限制
在市场下行或金融紧缩时，应允许因失业、贷款不足、重大变故等因素所导致的「非投机性让渡」可进行换约转售，并设置明确审核标准，如对于因经济困难而需要解约的自住型消费者加入除外条款之中，以免违规滥用。这样既可避免消费者巨额违约损失，也不至于松绑成为投机漏洞。
二、强化履约担保监管 落实资讯揭露制度
主管机关应建立预售屋履约担保的公开资讯平台，所有建案应强制揭露其保障机制、金融机构名称、查核纪录等，供消费者查询与比较。同时应强化金融机构与建商间的履约稽核与责任归属制度，让履约担保不再只是「纸上条文」。
三、设立专责法律援助窗口 协助消费者解约与求偿
消费者在面对建商不愿换约、贷款落差、违约争议等问题时，常缺乏法律资源。内政部应设立专责法律咨询平台，或结合各县市消保官资源，提供消费者具体的解约程序协助、契约解读与法律诉讼支援。
四、推动购屋教育纳入社会宣导计划
政府应主动编撰《购屋风险手册》，并与房仲业者、公协会合作，于购屋前提供消费者风险说明及教育课程，提升其对契约条款、贷款限制、履约制度等重点的认知与警觉。唯有落实知情权，购屋才真正公平。
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