全台逾20家百货齐开！轨道经济让重划区不再长草
今年至2026年全台将开出大大小小超过20几家百货商场，包含远东Garden City（大巨蛋SOGO）部分建筑栋陆续开幕、近期亮相的南港LaLaport，还有下半年接力的新光三越台南小北门店、Dream Plaza（统一时代二馆），以及预计年底完工后高度为280公尺，未来将成为台北第二、全台第四高楼的The Sky Taipei台北天空塔，明年更有逼近10万坪面积号称全台最大百货的台中高铁娱乐购物城登场。
这波全台各地百货商场百花齐放，很大原因在于轨道经济学发酵，包含台中乌日将出现占地9.5万坪的「高铁娱乐购物城」，当地域预售屋单价已从去年47.68万元，上涨到今年53.22万元，而区段新案达丽「新高铁」更出现创价单坪最高62.2万元。
同样具轨道经济加上商场建置还有台南归仁高铁，三井不动产打造占地1.8万坪「三井Outlet Park台南」，当中1期已于2022年完工，2期则预计最快今年完工，区域预售屋单价去年每坪35.59万元，成交1026户；今年至3月底揭露90户，均价已拉高至36.44万元。
华友联集团董事长陆炤廷表示，大型百货商场对于原先商业机能较缺乏新重划区较具拉抬优势，如台南归仁高铁与凤山卫武营生活圈，均因有三井不动产打造百货商场，将大幅改善区域商业机能，也让重划区过去从先「长草」、再「长房子」到最后「长生活机能」。
当百货商场完工后，生活机能快速到位，也让台南高铁目前新屋房价要坐稳4字头，甚至少部分要卖5字头行情；而未来凤山卫武营旁国泰重划区，则全面挑战成交5字头以上房价。
百货越开越远！OUTLET型态创「瀑布人流」
文化大学广告学系教授纽则勋分析，虽然近两年全台有20几家百货商场将开幕，但业者一定会做好估算，对于交通、人流等因素都会考量，有利益才会投资。观察这两年陆续开幕的百货，有多数地点都没选在市中心，而座落在离市区有点远又不会太远、开车就可到的地方。
同时，纽则勋也观察到，近年新百货逐步朝向OUTLET型态的复合式商场，不少业者更拉高餐厅比例，且把餐厅放在高楼层位置来创造「瀑布人流」，让人潮产生溢出效应流动到每一楼层。
百货越开越多！近10年成长率却剩1.45%
统计2024年全台业绩超过100亿的商场共有华泰名品城、高雄梦时代等14家，其中超过200亿的前3名分别为新光三越台中中港店、台北101购物中心及台中大远百。根据经济部数据，近10年百货业营业额成长率，已从2014年6.06%，到2024年只剩下1.45%，成长率下滑为何商场还越开越多？加上今年原本的百货业绩电王新光三越台中中港店气爆后歇业，还有关税战造成民众荷包紧缩，业界评估2025年全台整体百货业绩可能更惨！
遭LaLaport侵蚀市场！旧百货仍有优势
针对新商场是否侵蚀到原有百货的市场，纽则勋则以近期开幕的南港LaLaport为例，如信义区百货具有群聚效应，消费者即使在其中一家百货公司买不到喜欢的商品，仍会前往其他家百货购物，这样强大的「溢出效应」较难受到单一新商场影响。
另如大直美丽华、南港车站的City link、环球购物中心就较容易被吸走人潮，这时便要看商场的独特性来迎战，像美丽华仍有摩天轮设施可吸引客群，南港车站两大商场（City link、环球购物中心）也有交通枢纽楼上的位置等优势。
关于近年全台百货成长率下滑，为何商场却越开越多？纽则勋认为，百货成长率下滑早就受到网购兴起等影响，因此更需要拓展其他新的经营模式，不再只拘泥于传统百货的商品销售，如新店裕隆城增加亲子、宠物餐厅，还有攀岩体验等设施，呈现多元化经营才能增辟更多不同类型的消费市场。纽则勋也强调，全台百货商场早已进入战国时代，须有强大区隔性、卖点很明显，才能引起民众的消费兴趣。
两大百货类型消长 传统周年庆恐遭取代
捷思整合行销CEO唐源骏分析，全台近年约有20几家大小商场要开幕，从2026、2027至2028年陆续都有，目前台湾的百货商场分类主要分为两种，第一种主要位在交通枢纽，从台北东区、信义区，逐步转向轨道经济的三铁交会之处等，以人流聚集所在来拓点。
另一种则是社区型或地方百货，不一定位在交通枢纽的商圈，而是位在住宅区域。如果两种百货招商的品牌同性质很高时，消费者可能在回家途中的社区型百货里就买了，并不会如传统印象中须挤到大型商圈的百货里购物。因此，各大知名百货如SOGO、新光三越的周年庆操作，未来就恐将有所冲击，如果这些品牌在社区型百货就买得到，便会有取代性了！
百货进驻不一定抬高房价 饱和商圈难度高
近年新百货商场多选在轨道经济的三铁交会处，就算是社区型百货也要紧抓人潮聚集，但百货太多商机也被稀释，近期就有北市两处诚品商场退场的例子，包含内湖及万华的小型社区创新店，陆续将在5月底、6月中停业。诚品虽强调仍会以「大小并行」策略来展店，另有台南独栋大店于年中开幕，但业界则推估停业关键在于商场定位不清楚，以及不敌电商的书本销售冲击等。
大型百货商场进驻，通常对区域属市郊地段房价较加分，主因是若属原本商业机能成熟商圈，即便再多1至2个据点，房价拉抬效应仍有限。如台北大巨蛋周边即便有「远东Garden City」陆续开幕，但依实价登录，该区段屋龄2年以上中古屋去年均价每坪99.3万元，今年却略下滑至单坪95万元。
住商不动产企划研究室执行总监徐佳馨分析，新商场建置规划会提升区域房价抗跌性，但若属原先就已成熟商圈，在这波限贷令打炒房要持续创价就具高难度。主因是区域房价原本就属城市中较高基期，当市场盘整阶段，重大建设利多对当区抗跌性较具影响，由于预售屋卖的是未来价，中古屋则是当下市场行情，价格便会率先出现下修。
买房跟对百货才会涨 中小型商场招商难
全台百货商场遍地开花，但多数据点楼地板营业面积低于5000坪，很难产生市场规模经济，即便部分楼地板面积超过万坪的商场，也不一定能顺利招商。最明显案例就是台铁凤山车站开发大楼「空中凤城」，近期第三度招商且提出招商优惠，自砍近半收益降4.5亿元，并负担前15年房屋税，争取民间投资8.53亿元，预计今年8月评选最优申请人。
富住通商用不动产研展部主任许值玮分析，新商场招商过程通常会产生设点排挤效应，中小型商场很难引进可自带光芒具备高人气品牌设点，而较具知名厂商往往也受控于全台知名财团级百货规范，一旦有意去其他新商场设点，可能原据点会被封杀，该现象导致新商场要招商难度大幅提升，而一旦商场招商受挫，也会影响区域房价表现。
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