为抢容积力推危老宅　北市百坪内超迷你案占比达35.8%

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2023/09/20 08:48 壹蘋新聞網 / 叶家铭綜合報導

【地产中心／综合报导】老屋、工安问题众所瞩目，内政部危老重建政策，可望取消落日继续推动，由于危老没最小基地面积门槛，因此近年出现不少迷你改建案。台湾房屋汇整台北市建管处资料统计，北市危老核准案件各区平均基地面积，最大为信义区，平均223.5坪；最小大同区平均150.6坪；而全市平均仅188.5坪，其中基地未达百坪的案件，占比高达35.8%，等于每三件有一件「危老小案」。

北市闹区土地稀缺零碎，使危老基地趋于迷你。台湾房屋提供

台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚表示，目前台北市最大基地危老案为原信义行政中心，土地面积2147.4坪，由南山人寿标得地上权，朝摩天商办改建中。不过除非原本基地面积大，否则透过整合多半旷日废时，所幸危老重建无最小基地面积限制，即使是单一独栋透天厝，仍有机会循危老管道独立重建，因此今年内湖成功路二段就出现一笔地坪仅8.17坪的「套房型基地」透天改建案，万华万大路也有一栋占地仅10坪的透天改建，凸显危老案基地「迷你化」趋势。

进一步观察，全市有5个行政区的百坪内危老案占比逾4成，其中内湖占比达47.2%最高，但同时也是基地逾500坪大案占比最高的地区，显示内湖的危老基地样态呈现两极化。

台湾房屋集团趋势中心资深经理陈定中表示，危老的同意门槛为100%，所以商办、饭店、维修保养厂等大型商用不动产，是大基地危老的主力。内湖因内科坐落，周边符合危老条件的商用不动产较多，尤其潭美段因邻近工业区，且建物规模大，有多起面积逾500坪的案件；也由于园区就业新贵众多，小宅需求殷切，赋予迷你危老案充分的发展空间，使内湖不论大小基地的危老案占比，均居全市之冠。

张旭岚指出，危老重建没有基地门槛限制，不过小基地开发又要顾及必要性公设，容易面临公设比高的问题；其次小基地单独重建容积受限，多为瘦长新大楼，难兼顾市容；且同一街廓如后续有其他大面积开发案，可能受限於单一透天厝已独立重建，而无缘整合全街廓。因此老旧街廓若以大基地开发为原则，不论对公设比、市容风貌、土地利用率来说，通常更具效益。