什么是履约担保机制？
履约担保机制简单来说是一种确保预售屋建案顺利完工的保障措施，其主要运作方式可分为两大类：
第一类是由建商和购屋者以外的第三方机构（如银行）保管建商的特定财产，当建商无力完成建案时，第三方机构会将其所保管的特定财产交付给购屋者；
第二类则是当建商无法完成建案时，由其他建商接手后续的建设工程。
履约担保机制设立的目的是为了避免购屋者支付预售屋款项后，建商将该笔款项挪作他用，未用于兴建预售屋，最终导致无力履约而倒闭，使购屋者求偿无门。透过履约担保机制，能够尽量确保建案可以顺利完工。即使建商无力完工，这一机制也能降低甚至弥补购屋者的损失。因此，法规强制要求建商在预售屋买卖定型化契约中记载履约担保机制。
目前，现行的履约担保机制共有5种，以下将进行详细介绍。
认识5种履约担保机制
一、不动产开发信托
不动产开发信托是实务上颇为常见的履约担保机制。建商将「预售屋建案土地」及「兴建资金」，信托给第三方金融机构或经政府许可的信托业者（如银行），再由信托业者负责对这些兴建资金进行控管监督。所谓的兴建资金包括了建商自有资金、消费者支付的款项及银行的建筑融资。透过不动产开发信托，信托业者可让兴建资金根据工程进度来拨款，也就确保这些受信托的资金能确实用于兴建预售屋上，以达成提高建案成功率的目的。
此外，不动产开发信托通常会于信托契约中约定，在建商倒闭的情况下，信托业者会根据具体情况协助续建，以强化对购屋者的保障。然而，需要注意的是，信托业者只负有「协助」义务，并未保证一定会将预售屋续建至完工，所以如果信托业者未再对该建案进行续建，也无需承担任何法律责任。
二、价金返还之保证
这类履约保证的运作方式是，建商先与第三方金融机构（如银行）签订一个价金返还履约保证契约（非信托契约），由该金融机构负责保障购屋者的价金返还。建商与金融机构会先设立一个履保专户，将购屋者所支付的款项全都存入该专户内，等到预售屋确定完工交屋后，金融机构才会将款项拨给建商。如果预售屋建案无法顺利完工交屋，金融机构则会全数返还购屋者已缴交的款项。
实务上，采用此种履约担保机制的建商很少，目前高雄地区有少数几个建案采用，中北部地区则是很罕见。这是因为第三方金融机构承担了返还购屋者款项的责任，所以通常会要求建商在交屋前不能动用履保专户内的资金，借此转嫁风险。这样一来，建商无法弹性运用资金，就可能陷入资金不足而无法顺利完工的困境。
三、价金信托
价金信托也是一种很常见的履约担保机制，是指建商与第三方金融机构（如银行）签订信托契约，由建商作为委托人，将购屋者缴纳的预售屋款项信托交付给该金融机构，并设立专款专用帐户。信托期间，金融机构会按照信托契约将这些款项进行资金管控，根据工程进度拨款给建商，并缴纳各项税费及工程所需费用。此外，信托契约还会约定，如果建商未能依约完工或交屋，信托受益权将会转移给购屋者，购屋者就可向金融机构要求返还剩余的信托资金。
价金信托与前述的不动产开发信托及价金返还保证有许多相似之处。然而，价金信托与不动产开发信托的主要差异在于，不动产开发信托需要将预售屋建案的土地一并信托，而价金信托只需信托购屋者支付的款项。虽然价金信托的信托范围较小，但其资金用途比不动产开发信托更为严格。价金信托的资金只能用于支付工程款、缴纳各项税费及工程所需费用，不得挪作他用；反观不动产开发信托的资金还可用于管销费用（如代销广告）。因此，相比之下，价金信托更能减少建商在兴建资金方面挪用资金的机会。
而价金信托与价金返还保证的不同之处在于，价金返还保证要求建商在完工交屋后才能取得所有购屋者已支付的款项；价金信托则允许建商在兴建过程中，根据工程进度向信托的金融机构申请拨款。
四、同业连带担保
同业连带担保是建商与其他建商相互负连带保证责任，当建商无法依约完工或交屋时，负连带保证责任的建商就必须无条件接手完成该建案并交屋，且不能有任何异议或要求任何费用。对于提供连带保证的建商，法规也有规定其必须与原建商为同业同级，也就是两边建商的年资、资本额及营业额必须相当，并具备一定的资格标准，以加强对购屋者的保障。这种履约担保机制对建商来说是成本最低的方式，因此实务上也非常常见。
五、公会办理连带保证协定
公会办理连带保证协定与前述的同业连带担保类似，不同之处在于公会办理连带保证协定是由全国或各县市的不动产开发商业同业公会，邀集数个建商会员成立连带保证协定，如果保证协定中的某一建商会员无法完成其预售屋建案，该建案的购屋者就可向其他加入协定的建商请求共同完成建案并交屋。接手的建商同样也不能有任何异议，也不能向购屋者要求任何费用。需要留意的是，接手续建的连带保证人并非公会本身，而是其他加入保证协定的建商。
看完前面5种履约担保机制的介绍后，相信聪明的您已经能猜到，最可靠的履约保证就是「价金返还保证」！
这是因为其余的履约担保机制或多或少会面临一些问题。例如，在采用不动产开发信托或价金信托时，建商会依工程进度向信托的金融机构申请拨款。因此，如果建商倒闭，信托资金多半已被部分领走，购屋者能领回的款项就会大幅减少。甚至根据信托法规定，建商的其他债权人可向法院申请扣押建商的信托受益权，导致信托机构无法将剩余信托资金返还给购屋者（此处涉及较复杂的法律概念，就不详述）。
同业连带担保及公会连带担保的问题则在于，提供连带保证的建商通常与原建商为关系企业，实务上也多是母公司连带担保子公司。因此，当原建商倒闭时，连带保证的建商往往也会一同倒闭。
因此，在目前的5种履约保证中，「价金返还保证」对购屋者的保障是最为完整的。因为在兴建期间，建商无法动用购屋者支付的款项，不会发生「建商倒闭，购屋者无法取回款项」的问题。但正如前面所提，此种履约担保机制让建商无法灵活运用资金，所以在实务上较为少见。
结语
若不幸遇到建商倒闭，履约保证又出现问题，甚至是建商违法未提供任何履约保证，建议民众先咨询专业律师。由于预售屋买卖通常牵涉多项法规，法律关系复杂，对一般民众来说操作难度较高，因此寻求律师协助尤为重要。律师可以具体分析个案中的法律关系，帮助您了解自身的权利，并建议如何向建商或银行提起诉讼，以避免权益受损。
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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